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REITs到底是个啥？ reits什么意思

普通人是个有什么关系基金

你说的reits是什么意思(什么是REITs？)
就在五一假期前，4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域房地产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，正式启动基础设施领域REITs公开发行试点工作 。
你知道这个通知的每一个字，但你可能无法一起理解它 。这份粗糙而不可理解的通知实际上有着深远的影响 。
今天就来说说吧 。什么是REITs？跟我们普通人有什么关系？
01REITs到底是个啥REITs的发音是“Reiji”，听起来像瑞幸的哥哥，但是要靠谱得多 。
其全称是房地产投资信托基金，中文名为房地产投资信托基金 。
简单来说，这次公募REITs就是一群投资者把钱集合起来，交给一个基金经理投资房地产项目，然后把赚到的钱分一杯羹 。
该试点项目采用“基金公募+单一基础设施资产支持证券”的产品结构 。
这是什么意思？举个例子:
我修了一条高速公路，后来收过路费，但是初期投资太大，花了100亿 。
这个时候，我可以把这条路的所有权加上未来的通行费打包成资产证券化(ABS)，然后把这个ABS做成基金，通过公募渠道卖给千千成千上万的散户 。
这样我就可以腾出800亿元(我自己至少要投资20%，但是跑不动)来修别的路，基金每年会把我收的高速费的90%作为分红 。
所以，所谓的REITs对我来说是一种新的融资形式 。对于散户来说，是一种新的投资产品 。
而且，我和散户的利益是一致的，项目跑得好，我们是双赢的 。

事实上，在国外，REITs已经发展得非常成熟 。尤其是在美国，REITs的规模已经超过了一万亿美元:

截至2019年底，全球REITs规模超过2万亿美元，其中约65%来自美国 。
但中国因为体量巨大、情况复杂、稳定，酝酿了十几年，公募试点也只是到了今天才正式启动 。我们是第40个建立REITs工具的国家 。
02REITs会进一步推高房价么？因为中文名是“房地产投资信托基金”，很多人误解了REITs，认为这个东西是炒房的工具，开发商可以用它筹集大量资金在盖楼抢地 。
也有很多不理解房子的大V举个例子，说REITs就是房子一直涨，一个人买不起，大家就集资买房，享受房价上涨的好处 。
一个好的政策被解读为群体性房地产炒作 。
事实上，REITs和房地产投机完全没有关系 。
仔细观察这一试点项目可以发现，本次公募REITs支持的优先项目主要是新旧基础设施 。
通知提出，优先支持基础设施短板产业，包括仓储物流等交通设施、收费公路、水电气热等市政工程、城市污水垃圾处理、固体废物和危险废物处理等污染治理项目 。
此外，通知还鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高新技术产业园区、特色产业园区开展试点 。
这些与房地产投机无关:
【REITs到底是个啥？ reits什么意思】
你可能会想，现在没有试点，不代表以后不会有房地产REITs？
之所以这么想，是因为你不了解国际上公认的REITs底层资产 。
REITs几乎不投资开发物业，而是投资能够产生稳定现金流和固定收益的成熟房地产项目，如酒店、写字楼、商业、基础设施等 。，与传统住宅建筑严格隔离 。
想想我前面的高速公路的例子 。只有收费有稳定的现金流，才能发行REITs产品 。
而且别忘了，和很多身无分文的上市公司不同，REITs90%的利润90%都用于分红 。强制性的高分红比例也抑制了REITs利用留存资金扩张的冲动 。
有一种与房子相关的REITs，即基础资产为长租公寓的REITs 。而且，这类项目注重稳定租金 。
而且，REITs打通了政策性住房(尤其是租赁住房)的退出渠道，实际上对房价有一定的抑制作用 。
对此，肖钢这样表示:“海外市场经验表明，REITs的实施有助于降低房地产市场的价格波动，不会助推房价的非理性上涨 。”
所以我说REITs和高房价的炒作没有关系 。
但我们能说REITs与房价无关吗？不是的 。里面有一条暗线，非常值得你关注:
“优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长三角等重点区域，支持国家级新区和符合条件的国家级经济技术开发区开展试点 。”
明白这意味着什么吗？
这些政策支持的优先领域大多是经济发展良好的核心领域 。只有在这些领域，我们才能在仓储、环保、酒店和购物中心产生更可靠、更稳定的现金流项目 。
致富先修路，基础设施对经济的带动作用有目共睹 。REITs的推出将进一步扩大这些地区的发展优势 。

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