▲ 投资回收形式
不少从事服务类商铺经营的经营商 ， 已经逐渐在改变租用商铺的方式 ， 原因是多方面的：一方面 ， 过去的餐饮业经营商、美容美发店经营商等财力不足 ， 所以只能租用商铺 ， 很多从事服务类经营的企业、个人已经具备了投资购买商铺的实力；另一方面 ， 这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实 ， 所以这些经营商会转而选择购买商铺 。
从上面的分析可以得出结论 ， 服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种 。住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点 ， 整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业 ， 楼上建筑的用途为居住 。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性 ， 开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导 ， 出入口独立开来 ， 以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响 。
需要指出的是 ， 如果规划设计不够合理 ， 住宅底商会一定程度影响住宅的销售 。
另外 ， 住宅底商的规模要恰当控制 ， 当规模超过2万平方米以后 ， 开发商必须对该商业房地产项目的市场环境做必要的调查和研究 ， 不能一概用底商的简单概念去确定项目定位、规模、市场策略等 ， 否则项目会面临开发困境 。住宅底商的主要类型多数是铺面形式 ， 少数是铺位形式 。铺位住宅底商良好的“可视性”使其价值更大化有了可能性 ， 这也是住宅底商引起市场关注的原因 ， 或者说是住宅底商得到商铺投资者青睐的原因 。
有些开发商在进行住宅底商设计时 ， 为了使其标新立异 ， 在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商开发 ， 可能将此住宅底商项目开发成为规模较大的步行街 ， 或别的形式 ， 这些市场意义的创新 ， 使住宅底商的概念复杂化了 ， 无论是规模还是形式都要求开发商从更加***的角度进行规划设计、定位等 ， 否则 ， 用普通底商的思维 ， 去开发步行街、百货百货商场或其他商业房地产形式 ， 会加大项目的风险 。1.定位释义
简单地说 ， 定位就是决定一个项目要做成什么样的？卖给谁？谁来使用？严格地说 ， 项目定位就是通过市场调查研究 ， 确定项目所面向的市场范围 ， 并围绕这一市场而将项目的功能、形象做特别有针对性的规定 。本定义具有如下特点：
定位建立在市场调查研究的基础上 。优势企业家也会根据自己的判断定位 ， 而且也能取得良好的效果 。但是房地产开发是输不起的行业 ， 一个项目做砸了 ， 全盘皆输 。所以 ， 定位应建立在必然性规律上 ， 根据事物的发展规律研判事物发展态势 。市场调查和研究就是 *** 各个阶层的意见和专家智慧达到必然结果的正确选择 。
定位的核心是确定功能 。例如 ， 建筑性质是什么？有何用途？如果我们定位方向是商场类物业 ， 那么 ， 具体应该是什么样的物业？超市、产权市商铺、集贸市场、百货商场还是***性市场？
定位是系统工程 。确立了定位的同时 。也应该确定了目标客户和目标形象 ， 以及相关的市场推广策略 。单一的定位往往造成前后脱节 ， 降低定位的协同效能 。
2.项目定位内容
商业地产项目定位基本包含功能、客户、形象定位 ， 更深一步延伸 ， 包括服务定位和技术定位 。例如 ， 功能定位就是确定建筑的用途及发挥的作用；客户定位就是确定谁是建筑的投资者、使用者、运营者、物业管理者和消费者；价格定位就是确定建筑的目标价值和价格；形象定位在与确定建筑在人们心目中的形象；服务定位就是确立建筑使用过程中所提供的服务水平 ， 如***、***按照星级标准提供服务 。如此等等 ， 说明定位的内容非常丰富 。
上述各种定位中 ， 功能和客户定位是核心 ， 两者相互影响 ， 互有以来 。例如 ， 一个项目的用地性质是写字楼 ， 就排除了客户定位的任意性 ， 对客户定位产生约束 。但在确定功能的大方向下 ， 功能设计细节则要根据客户定位的结果确定 ， 客户定位的结果要通过功能设计表达和实现 。
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